Możliwość rozwiązania takiej umowy
Choć dość często zawiera się umowy najmu na czas określony, nieraz najemcy zapominają, że zgodnie z polskim prawem zasadniczo nie można rozwiązać takiej umowy w okresie jej trwania. Mówi o tym art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Bywają jednak szczególne okoliczności, w których pojawia się możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu na czas określony. Określa je art. 664 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad lokalu
Jeżeli wynajmowany przez nas lokal (czy to mieszkalny, czy użytkowy) posiada wady, to możliwe jest wypowiedzenie takiego najmu. Kodeks cywilny nie określa dokładnie wad rzeczy najętej, zatem każda sytuacja rozpatrywana jest indywidualnie.
Bierze się pod uwagę odpowiedzialność właściciela z tytuły rękojmi. Nie jest ona zależna od wiedzy i/lub winy tegoż właściciela. Istotne jest to, czy wady ograniczają przydatność najmowanego lokalu lub uniemożliwiają jego używanie. Jeżeli tak jest, powstanie roszczenie o rozwiązanie umowy najmu właśnie z powodu wad.
Ważne jest to, czy najemca wiedział o wadach w chwili podpisywania umowy. Jeśli został o nich poinformowany i zgodził się na taki stan rzeczy, to zawarta umowa jest ważna i nie przysługuje prawo do wcześniejszego jej rozwiązania.
Wady zagrażające zdrowiu i życiu a rozwiązanie umowy najmu
Jeżeli w wynajmowanym na czas określony mieszkaniu czy innym lokalu odkryjemy wady, które mogą zagrażać naszemu zdrowiu lub życiu, to zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego, można wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jest tak nawet w sytuacji, jeśli podczas zawierania umowy wiedzieliśmy o takich wadach.
Wspomniany przepis dotyczy zwłaszcza takich wad, które w sposób łatwy do zweryfikowania stwarzają realne niebezpieczeństwo dla zdrowia lub życia przebywających w mieszkaniu najemców. Może to być zagrzybienie, wady konstrukcyjne, walące się ściany czy sufity, nadmierny hałas itd.
Warto w sytuacji wystąpienia wad wezwać właściciela do ich usunięcia w konkretnym terminie, a w razie braku poprawy sytuacji – rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.
Źródła:
