Jakie dokumenty należy złożyć w urzędzie, by rozpocząć budowę domu? Co powinien zawierać projekt budowlany? Jakie prace budowlane należy wykonać w pierwszej kolejności, by zgoda na budowę nie straciła ważności? W tym artykule podpowiadamy, jakich formalności wymaga budowa domu w 2017 roku.

Budowa domu: dwie procedury uzyskania zgody na budowę


Budowę domu jednorodzinnego możemy rozpocząć tylko za zgodą urzędu, w przeciwnym razie będziemy narażeni na bardzo kosztowne konsekwencje samowoli budowlanej, w tym także nakaz rozbiórki. Zgoda może być uzyskana w postaci decyzji o pozwoleniu na budowę lub w trybie tzw. „milczącym” po zgłoszeniu chęci budowy domu.

- Obie procedury wyglądają dość podobnie – zauważa ekspert Pracownia-projekty.dom.pl – Zgłoszenie budowy może nam nieco przyspieszyć termin rozpoczęcia prac, wymaga jednak skompletowania tych samych dokumentów, co wniosek o pozwolenie na budowę. W obu przypadkach niezbędny jest przede wszystkim projekt budowlany. Należy jednak pamiętać, że zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie dotyczy wszystkich domów jednorodzinnych. Decyduje o tym obszar oddziaływania projektowanego budynku.

Obszar oddziaływania budynku, o którym wspomniał ekspert www.DOM.pl, określa architekt projektujący dom bądź – w przypadku popularnych projektów gotowych – architekt, który dokonuje ich adaptacji. Jeżeli obszar ten mieści się w granicach działki, na którą zaprojektowany jest budynek jednorodzinny, budowę wystarczy zgłosić. Jeżeli jednak wpływa na sąsiednie nieruchomości, np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne itp., konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.


- Należy także pamiętać, że zgłoszenie budowy dotyczy wyłącznie mieszkalnych domów jednorodzinnych – dodaje ekspert www.DOM.pl. – Jeżeli planujemy dom w zabudowie bliźniaczej bądź szeregowej pozwolenie na budowę również będzie obowiązkowe.


Jakie dokumenty należy złożyć w urzędzie?


Zarówno w przypadku wnioskowania o pozwolenie, jak i przy zgłaszaniu budowy potrzebny nam będzie komplet dokumentów, które należy złożyć w urzędzie wraz z wnioskiem o pozwolenie lub formularzem zgłoszenia. Najważniejszym załącznikiem jest projekt budowlany. Składa się on z projektu architektonicznego, projektu zagospodarowania działki oraz wymaganych przez gminę uzgodnień czy opinii. Jeżeli wybraliśmy gotowy projekt domu, przed złożeniem go w urzędzie należy zlecić jego adaptację.

- Projekty gotowe są zaplanowane w oparciu o standardowe warunki gruntu i polskiej strefy klimatycznej – wyjaśnia ekspert www.DOM.pl. - Uprawniony architekt musi więc dostosować wybrany projekt do warunków, jakie istnieją na naszej działce. Przede wszystkim chodzi o dostosowania fundamentów do miejscowych warunków gruntowych. Obowiązkowa część adaptacji obejmuje także wykonanie projektu zagospodarowania działki, czyli wpisanie go w istniejącą na terenie infrastrukturę.

Niekiedy obowiązkowa część adaptacji musi być rozszerzona o wymogi, które postawiła przed inwestorem gmina w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, wydając decyzję o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy mogą narzucać kąt nachylenia dachu, maksymalną wysokość budynku czy odległość od granicy działki. Dostosowanie projektu do warunków zabudowy jest niezwykle istotne, bowiem jeśli projekt będzie od nich odbiegał – nie otrzymamy zgody na budowę.


Decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli teren, na którym znajduje się nasza działka nie jest objęty planem zagospodarowania, to kolejny załącznik, jaki należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie lub ze zgłoszeniem budowy. Dodatkowo będzie potrzebne oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zaświadczenie wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu.


Jeżeli dokumenty okażą się niekompletne, urząd wezwie nas do usunięcia braków. To jednak wydłuży okres oczekiwania na decyzję.


Kiedy można zacząć budowę?


Jeżeli dokumenty są kompletne, urząd ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja przesyłana jest zarówno do inwestora, który złożył wniosek, jak i do właścicieli sąsiednich nieruchomości, którzy w przypadku tej procedury są stroną postępowania. Mają oni 14 dni na odwołanie się do wydanej decyzji. Dopiero po tym czasie, w razie braku sprzeciwu, pozwolenie staje się prawomocne i można rozpocząć budowę domu.

- Zgłoszenie budowy, bez obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, pozwala na szybsze rozpoczęcie procesu budowlanego – zaznacza ekspert www.DOM.pl. – Brak sprzeciwu urzędu w ciągu 30 dni od daty zgłoszenia oznacza tzw. „milczącą zgodę”. Zatem już po miesiącu możemy zaczynać budowę domu. Co istotne, szczególnie dla osób, które budowę domu finansują kredytem, możemy wnioskować o wydanie decyzji na piśmie, nie jest to jednak obowiązkowe.

Zanim rozpoczniemy prace budowlane, do obowiązków inwestora należy też zawiadomienie o terminie rozpoczęcia budowy powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.


Jak rozpocząć budowę domu?


Warto wiedzieć, że już prace przygotowawcze na placu budowy rozpoczynają proces budowlany. Zaliczamy do nich wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

- Jeżeli z różnych powodów, najczęściej związanych z finansowaniem budowy, rozpoczęcie budowy musimy przesunąć w czasie, wykonajmy chociażby prace przygotowawcze – doradza ekspert www.DOM.pl. – Jeżeli będziemy zwlekać dłużej niż 3 lata, zgoda na budowę straci ważność i wszystkie formalności będziemy musieli przeprowadzać od początku. Podobne konsekwencje ma przerwa w budowie na dłużej niż 3 lata – konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.